BUDGET- UND ZEITPLANUNG

Die goldene Cashflow-Regel:

Die monatliche Gesamtmiete eines Objektes ist höher als die Summe des monatlichen Kreditbetrags, der monatlichen Betriebskosten, sowie einer persönliche Rücklage (€ 0,50 pro m2 für Renovierung, Leerstand, Rechts- und Beratungskosten).

In Zahlen:

Mieteinnahmen von € 500,- sind größer als die Summe aus Kreditbetrag € 330,- Betriebskosten € 120,- und Rücklage € 25,-.

(€ 500,- > € 475,-).

Was passiert wenn du keinen regelmäßigen, monatlichen, sowie positiven Cashflow hast?

Musst du jedes Monat auf dein Eigenkapital bzw. deinen Verdienst aus unselbstständiger Tätigkeit oder anderer Einkünfte zurückgreifen, lebst du von der Substanz.

Dein liquides Erspartes wird monatlich weniger.

Die Finanzierbarkeit aus Sicht der Bank wird schwieriger.

Du machst gedankliche Verluste durch deine Investition und wirst wahrscheinlich keine weitere Investition tätigen können und wollen.

Hast du hingegen monatlich einen positiven Cashflow und kannst Rücklagen und weiteres liquides Kapital aufbauen, zeigst du der Bank nicht nur, dass du dein Geschäft verstehst und ein Grundverständnis für Investitionen und Finanzen mitbringst, sondern bleibst nach der Banken-Haushaltsrechnung auch für weitere Objekte finanzierbar.

Es gibt natürlich auch andere Meinungen von privaten Investoren bzw. interne Regelungen von Banken zum Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital bei Anlageobjekten, die nicht für den Eigengebrauch bestimmt sind.

Mit dieser goldenen Cashflow-Regel startest du auf jeden Fall simpel und nicht zu offensiv mit deiner Strategie.

Im Großteil der städtischen Bereiche in Österreich ist das Verhältnis vom Marktwert des Objekts und der erzielbaren Miete nach wie vor attraktiv. Ausnahmen sind zum Beispiel Wien, Salzburg-Stadt und Teile Vorarlbergs.

Wenn du eine renovierungsbedürftige Wohnung kaufst, sie eigenständig renovierst und vermietest, solltest du die goldene Regel auf jeden Fall einhalten können, wenn du den Kaufpreis fremdfinanzierst und die Nebenkosten, sowie die Renovierung aus deinem Eigenkapital aufbringst.

Selbst wenn du den Kaufpreis und die Nebenkosten über die Bank finanzierst, sollte bei einer Kreditlaufzeit von 30 Jahren die goldene Regel möglich sein.

Hast du kein Eigenkapital für Nebenkosten und Renovierung, müssen Objekte weit unter dem Marktwert eingekauft oder über dem Marktwert vermietet werden, damit du einen positiven Cashflow erwirtschaften kannst.

Um eine Wohnung zu kaufen, renovieren und mit positivem Cashflow zu vermieten, benötigst du in der Regel ca. € 16.000,- bis € 25.000,- Eigenkapital, sowie 120 bis 200 Stunden Zeit, beginnend mit der Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe an die Mieter.

Mit diesen Ressourcen an Budget und Zeit besteht die Möglichkeit eine ca. 45 bis 75 m2 große Wohnung in kleineren und mittleren Städten mit Wertsteigerungspotenzial in Österreich zu kaufen, renovieren und vermieten.

Bevor du dein erstes Objekt kaufst, setze dich mit deinen geplanten Einnahmen und Ausgaben detailliert auseinander und gehe vorsichtig mit künftigen Mieteinnahmen und Leerstands- und Renovierungsszenarien um.

Bevor du dein erstes Objekt kaufst, musst du festlegen, wie du dein zweites, drittes und viertes kaufen kannst.

Beginnst du beim ersten Objekt euphorisch und unüberlegt, bremst du dich für weitere Objekte aus.

Wenn du dein gesamtes Kapital in eine Wohnung steckst, mit welchem Kapital wirst du dann die nächste kaufen?

Wie bezahlst du den Leerstand, wenn dein Mieter nach exakt 15 Monaten auszieht?

Mehr zum Thema Cashflow, Rendite, Finanzierung und Rücklagen findest du im Blog.

Um als privater Immobilieninvestor durchzustarten, muss deine Budget- und Zeitplanung für die nächsten 15 bis 20 Jahre so detailliert wie möglich geplant sein.

Nur wenn du dein Vermögen und deinen Plan detailliert zu Papier bringst, kannst du entscheiden, welche Objekte du suchst und für dich rentabel sind.

Bei geplanten Investitionen geht es nicht nur um das nächste Objekt, sondern immer auch um das Objekt nach dem Objekt.

Du solltest dir darüber bewusst werden, wie dein Plan aussehen soll und warum du in Immobilien investieren willst.

Artikel zum Immobilien-Masterplan und zum persönlichen Warum findest du im Blog.

Kosten für eine 50 m2 Wohnung:

Räumung & Entsorgung: € 100,- bis € 200,-

Wände Streichen: € 350,- bis € 500,- (inkl. Heizkörperlack, Türstocklack usw.)

Steckdosen und Lichtschalter: € 150,- bis € 200,-

Boden Verlegen: 45 m2 ca. € 1.000,-

Einbauküche: € 3.750,- bis € 6.000,- (inkl. Geschirrspüler, Kühl- Gefrier- Kombi, Herd, Backofen, Dunstabzug, sowie Montage und Anschlüsse)

Fliesen Verlegen: € 1.200,- bis € 2.000,-

Installateur: € 1.300,- bis € 2.800,- (inkl. neue Heizkörper, Armaturen, Duschtasse, Toilette, etc.)

Badezimmermöbel: € 500,- (Duschkabine, Spiegelkasten)

Sonstiges: € 200,- bis € 500,- (Übergangsleisten, Verputz, Bohrer, Schrauben, Dübel, Nägel, Steckdosenleisten, Verteiler etc.)

Elektroprüfbericht: € 200,- bis € 300,-

Gesamtkosten: € 8.750,- bis € 14.000,-

Rücklage:

Zusätzlich zu den Gesamtkosten der Renovierung solltest du 10 bis 15 % Renovierungsrücklage für nicht planbare Kosten, die während der Renovierung entstehen, mitberechnen.

Leerstand:

Der Leerstand zählt für mich bei der erstmaligen Renovierung ebenfalls zu den Renovierungskosten.

Wenn du erste Praxiserfahrung mit dem Renovieren und Vermieten gemacht hast, sind 2 Monate Leerstand ab Kauf der Wohnung machbar.

Bei der ersten Renovierung solltest du vorsichtig sein und deine Budgetrechnung mit 5 bis 6 Monaten Leerstand belasten.

Einen Artikel mit einem Tip zum Thema Leerstand, den du sonst nirgends findest, findest du im Blog.

Werkzeuge und Maschinen: 

In der Rechnung sind keine größeren Werkzeuge wie zum Beispiel der Fliesenschneider miteinberechnet.

Jedoch sämtliche Kleinprodukte wie bspw. Malerrollen, Spachtel, Kelle usw.

Zeitaufwand für eine 50 m2 Wohnung:

Mit der Unterstützung von einem geringfügigen Helfer, der während ca. 20 % der Gesamtarbeitszeit zur Verfügung steht, kannst du folgende Werte annehmen:

Wohnungsbesichtigungen online und vor Ort für Ankauf: 10 bis 40 Stunden (ohne Fahrtzeit zum Objekt)

Wohnungsbesichtigungen für Vermietung inkl. Übergabe: 3 bis 6 Stunden (ohne Fahrtzeit zum Objekt)

Räumung & Entsorgung: 8 bis 20 Stunden

Wände Streichen: 12 bis 16 Stunden

Boden Verlegen und Sesselleisten montieren: 20 bis 24 Stunden

Fliesen Verlegen: 30 bis 50 Stunden (stark abhängig von möglichen vorbereitenden Arbeiten)

Duschtasse, Duschkabine und Spiegelkasten montieren: 6 bis 8 Stunden

Steckdosen und Schalter tauschen: 3 bis 5 Stunden.

Sonstige Reinigungen und Kleinarbeiten: 6 bis 20 Stunden

Zeitaufwand gesamt: ca. 100 bis 190 Stunden

Fahrtzeit:

Die Fahrtzeit von deinem Zuhause zu dem Objekt und Einkäufe benötigen ebenfalls Zeit und Geld.

Deshalb solltest du dir darüber im Klaren sein, welche Entfernungen du mehrmals die Woche pendeln kannst.

Eine zeitliche Entlastung bieten mehrere Wohnungsschlüssel. So können deine vertrauenswürdigen Helfer selbstständig in der Wohnung weiterarbeiten, ohne dass du jedes Mal vor Ort sein musst.

Zusätzlich kannst du den Großteil der Einkäufe bequem auf amazon.de bestellen, was dir viel Zeit, Kosten und Schlepperei erspart.

So stellst du fest, wie viel Zeit du für das Renovieren von Wohnungen hast:

Nimm deinen Buch-Kalender und zwei Textmarker zur Hand.

Beginne zuerst, deine Pflichttermine wie Arbeitszeiten, aber auch Haushalt, Musikunterricht, Sport und andere Freizeitmöglichkeiten, auf die du ungern verzichten kannst oder willst, inklusive der Fahrzeit mit einer Farbe zu markieren.

Im zweiten Schritt nimmst du den anderen Textmarker und markierst dir deine tatsächlich freie Zeit, die dir in einer durchschnittlichen Woche zur freien Verfügung steht.

Nun hast du für eine typische Woche mit deinen fixen und freien Zeiten bildlich vor dir.

Jetzt rechnest du deine freie Zeit zusammen und ziehst 10 % Puffer ab, für zum Beispiel verlängerte Arbeitstage, etc.

Am Ende siehst du, wie viele Wochenstunden du tatsächlich Zeit hast, um Wohnungen zu renovieren und trotzdem deinen Alltag beibehältst.

Arbeitest du Vollzeit oder sogar mehr, wird dir die Doppelbelastung rasch zu schaffen machen, wenn du nicht auf dich achtest.

Wenn du also vor hast, mehrere Wohnungen zu renovieren, nimm dir auch Zeit für dich.

Bei der ersten Renovierung sind ein bis zwei Wochen Urlaub vom Job bzw. mehrere verlängerte Wochenenden ideal.

Ein unterstützender Lebenspartner ist ebenfalls wertvoll.

Dies ist mein persönlicher Zeitplan:

Ich arbeite momentan Vollzeit in einem kaufmännischen Beruf und lebe gemeinsam mit meiner Freundin in einer 72 m2 Wohnung. Wir haben keinen Garten, keine Kinder, keinen Hund, einen kleinen Freundeskreis und wenig Familie.

Die blau markierte Zeit ist jene Zeit, die ich mir jederzeit für meine Immobilien-Projekte nehmen kann. Dafür verzichte ich für mehrere Wochen auf Golfen, Tage in der Therme und andere zeitintensive Unternehmungen. Allerdings nehme ich mir auch während der Renovierung Zeit, um mich mit Lesen, Yoga und Sport zu entspannen, meine Freunde zu treffen und schöne Zeit mit meiner Freundin zu verbringen.

Wenn mich Freunde oder Familie während einer meiner Renovierungsblöcke einladen, sage ich strikt ab, um mir nicht den gesamten Block zu zerreißen. Das respektiert in meinem kleinen Kreis mittlerweile jeder, denn im Immobiliengeschäft ist Zeit tatsächlich Geld.

Bei Renovierungsarbeiten an Sonntagen versuche ich die Ruhe der Nachbarn nicht zu stören und plane deshalb ausschließlich Arbeiten wie Wände Streichen, Steckdosen tauschen, Reinigungen, Schriftverkehr oder online Einkäufe.

Laut Kalender habe ich in einer durchschnittlichen Woche 26 Stunden freie Zeit (29 abzüglich 3 Stunden Puffer).

Bei einer Gesamtzeit von ca. 200 Stunden für die gesamte Abwicklung von der online Recherche, Kaufabwicklung, Renovierung inklusive aller Einkäufe und Fahrten würde ich demnach ca. 8 Wochen benötigen, wenn ich meine gesamte freie Zeit nutze.

Da dies nicht immer möglich ist, schlage ich 20 % Puffer drauf und komme auf ca. 10 Wochen.

Dies sind ca. 2 bis 2,5 Monate, die ich durchschnittlich für den gesamten Prozess benötige.

Der Prozess zieht sich natürlich ungemein in die Länge, wenn ich kein passendes Objekt finde. Die Objektsuche, vor allem online, erledige ich nebenbei im Alltag, weshalb ich sie nicht unbedingt als Arbeit deklariere.

Falls ungeplante Ereignisse während der Renovierung auftauchen, fällt natürlich kurzzeitig Yoga, Kino, etc. aus.

Hier findest du die Praxis der Budget- und Zeitplanung:

Das folgende Beispiel zeigt mein letztes Projekt.

Eckdaten zu Wohnung und Gebäude:

  • Standort: 2700 Wiener Neustadt

  • Größe: 47 m2 (1-Zimmer Wohnung mit Vorraum, Abstellraum, Bad-Klo)

  • Kellerabteil

  • 4. Liftstock (7-stöckiges Gebäude)

  • Baujahr: 1985 (Genossenschaftsbau)

  • Heizung: Gasheizung (Gas-Therme in der Wohnung, 2 Jahre alt)

  • Energieklasse "B" laut aktuellem Energieausweis

  • Betriebskosten monatlich € 131,- (davon € 30,- EVB), ohne Strom und Gas;

  • Ca. € 123.000,- im Rücklagenfond

  • Aufzug wurde im Vorjahr saniert, lt. Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen keine großen Sanierungen notwendig und geplant;

  • ruhige Lage, zentral gelegen in einem Gebäudekomplex mit mehr als 300 Wohneinheiten und Aussicht auf Schrebergärten

  • Kein Parkplatz im Eigentum, allerdings kostenlose und ausreichende Parkmöglichkeiten rund um das Gebäude und in Nebenstraßen.

Eckdaten bei der Besichtigung:

  • Stark renovierungsbedürftige, verdreckte und ungepflegte Raucherwohnung;

  • Austausch der Einbauküche notwendig (teilweise defekt, wenig Ausstattung und abgenutzt)

  • Austausch der Böden notwendig (qualitativ minderwertiger Laminat, teilweise Wölbungen, hohe Gebrauchsspuren)

  • Badezimmer Renovierung notwendig (Badezimmer und Toilette bestand seit Bau der Wohnung 1985)

  • Wände spachteln und streichen notwendig (Löcher, Risse, Nikotingeruch und Ruß, vor allem im Bereich der Küche)

  • Wohnungseingangstür Tausch notwendig (es wurde eine gewöhnliche Innentür als Wohnungstür genutzt)

  • Innentüren Tausch nicht zwingend notwendig;

  • Elektrik einwandfrei (Schaltkasten mit FI-Schalter, Erdungen vorhanden)

  • Fenster optisch einwandfrei (10 Jahre alte Kunststofffenster mit Isolierverglasung)

  • Schimmel im Abstellraum (durch falsches Lagern entstanden)

Kosten:

Kaufpreis: € 90.000,-

Nebenkosten: € 8.930,- (ca. 10 % des Kaufpreises, obwohl keine Maklergebühren angefallen sind)

davon Nebenkosten fix: Grunderwerbssteuer (3,5 % vom Kaufpreis), Grundbucheintragungsgebühr (1,1 % vom Kaufpreis);

Nebenkosten variabel: Notar, Rechtsanwalt (geringfügig verhandelbar), Bank;

Kaufpreis von € 90.000,- wurde über die Bank finanziert, dabei sind folgende Bank-Nebenkosten angefallen:

Eintragungsgebühr Hypothek: € 1.320,-

Bearbeitungsprovision: € 1.350,-

Sicherheitenprüfung: € 225,-

Ausfertigungsgebühr: € 90,-

Grundbuchauszugsgebühr: € 11,-

Renovierung inkl. Leerstand: € 14.000,-

Gesamtkosten: € 112.930,-

Die einzelnen Kostenblöcke nochmals unterteilt:

Kaufpreis

Wohnung: € 90.000,-

Nebenkosten

fix

Grunderwerbssteuer: € 3.150,-

Grundbucheintr.:  € 990,-

Nebenkosten variabel

Bank: € 2.996,-

Rechtsanwalt: € 1.438,-

Notar (Hypothek): €  188,-

Notar (Kaufvertrag): € 167,-

Renovierung

Küche: € 5.120,-

Baustoffe, Material: € 2.900,-

Installateur: € 2.000,-

Türen: € 1.670,-

Leerstand: € 1.250,-

Werkzeug: € 750,-

Elektroprüfbericht: € 310,-

Cashflow & Kennzahlen:

Monatliche Kosten:

Kredit: € 337,-

Betriebskosten: € 131,-

Gesamt: € 468,-

Monatliche Einnahmen:

Miete: € 464,-

Betriebskosten: € 101,-

Gesamt: € 565,-

Cashflow: € 97,- (monatliche Einnahmen abzüglich monatliche Kosten)

- € 23,50 (Rücklage € 0,50 pro m2)

- € 23,50 (persönliche Steuerrücklage)*

bereinigter Cashflow: € 50,-

*Da die persönliche Steuerlast bzw. der Grenzsteuersatz bei jedem Vermieter individuell und nicht abhängig vom Objekt sind, nenne ich hier keine Zahlen.

Küchenablöse für das Objekt:

€ 5.000,-

Für weitere Renditeberechnungen und Kennzahlen ziehe ich 20 % der Küchenablöse von den Renovierungskosten ab, da dieser Prozentsatz sofort Eigenkapital darstellt.

Den Rest der Ablöse bezahle ich auf mein persönliches Rücklagenkonto ein, falls ich die Küche durch den Auszug der Mieter mit Abschlägen nach kurzer Zeit zurückkaufen muss. Jedes war vermindert sich der Rückkaufswert der Küche um weitere 10 %. Diesen Prozentsatz nehme ich mir jährlich aus dem Rücklagenkonto hinaus, um ihn wieder zu investieren.
Die Gesamtkosten betragen somit abzüglich der Küchenablöse € 111.930,- bzw. der Eigenkapital Anteil € 21.930,-.

Kapital:

Gesamtkapital: € 111.930,-

davon Fremdkapital: € 90.000,- (FK-Quote: 80,4 %)

davon Eigenkapital: € 21.930,- (EK-Quote: 19,6 %)

Rendite:

Gesamtkapitalrendite: 5 % (mit Abzug des EVB Anteils der Betriebskosten: 4,7 %)

Eigenkapitalrendite: 25 % (mit Abzug des EVB Anteils der Betriebskosten: 24 %)

Weitere Kennzahlen und Entscheidungsfaktoren für dein Investment findest du im Blog in der Rubrik Immobilien.

Zeit:

Online Objektsuche: 82 mit insgesamt 8 Stunden

Objekt Besichtigungen für Ankauf: 5 mit insgesamt 5 Stunden

Termine bei Rechtsanwalt, Bank, Notar: 6 mit insgesamt 5 Stunden

Einkäufe online: 8 mit insgesamt 5 Stunden

Einkäufe offline: 8 mit insgesamt 11 Stunden

Tatsächliche Renovierung vor Ort mit Fahrzeit: 20 mit insgesamt 138 Stunden

Schriftverkehr (Strom, Gas, Hausverwaltung, etc): 2 Stunden

Objekt Besichtigungen für Vermietung: 4 mit insgesamt 6 Stunden

Zeitaufwand gesamt: 180 Stunden

Verglichen mit anderen privaten Immobilien-Investoren verbringe ich wenig Zeit mit Besichtigungen.

Da Besichtigungen viel Zeit und Nerven kosten, sowie persönlichen Reiseaufwand darstellen, wähle ich meine potentiellen Objekte bereits online mit starkem Filter aus.

Mittlerweile weiß ich genau, was in mein Beuteschema passt, und was nicht.

Ich bleibe mir und meiner Strategie stets treu und weiche niemals davon ab.

Entspricht ein Objekt bereits online meinen Anforderungen auf der Checkliste nicht, ist es ausnahmslos raus.

Es gibt Investoren, die 50 bis 100 Wohnungen besichtigen, bevor sie eine kaufen.

Auch das ist eine Strategie.

Nach dem Prinzip der Wahrscheinlichkeit wird sehr wahrscheinlich eines deiner 100 lächerlich niedrigen Kaufpreis-Angebote angenommen. Was du dann bekommst und wann, ist allerdings schwer planbar.

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