OBJEKT UND HANDWERK

Wenn du Neubau-Projekte oder bereits renovierte Wohnungen kaufst und vermietest, wird dein Investment nur eine sehr geringe Rendite abwerfen. Wenn du renovierungsbedürftige Objekte kaufst und renovierst, kannst du selbst den Marktwert steigern.

Je höher der Renovierungsaufwand des Objekts beim Kauf, desto höher ist dein Rendite-Potenzial.

Deine handwerklichen Fähigkeiten beeinflussen, welche Projekte bzw. Objekte für dich realisierbar und profitabel sind.

Mit dem passenden Werkzeug ist weder die Räumung, noch Böden Verlegen oder Wände Streichen ein Hindernis.

So kannst du bereits einen wesentlichen finanziellen Aufwand an Professionisten abdecken.

Der neue Anstrich und der Boden werden das 30 Jahre alte Badezimmer allerdings nicht wett machen.

Das Badezimmer solltest du im Zuge der Renovierung austauschen, um die Rendite robust zu erhöhen.

Andernfalls wird deine Wohnung wenig Interesse wecken, die Wahrscheinlichkeit des Leerstands steigt an und du erhöhst den Marktwert nur gering.

Wenn du also keine Fliesen Verlegen oder Bäder renovieren kannst,  begrenzt du deine Objektsuche automatisch stark und eliminierst zusätzlich die größte Rendite-Chance.

Lerne Fliesen Verlegen und öffne dir einen unendlichen Markt an Immobilien.

Greife auf Internet-Anleitungen zurück, besuche Kurse und bitte dein Netzwerk um Hilfe.

Die Volkshochschulen Wien bieten Top-Kurse für Heimwerker an.

Diese sind für eigene Projekte, die keine außergewöhnlichen Voraussetzungen mitbringen und nicht im Luxussegment untergebracht sind, völlig ausreichend.

Der Tageskurs Fliesen Verlegen kostet aktuell € 68,80 und dauert ca. 6 bis 8 Stunden.

https://www.vhs.at/de

Ich konnte ohne je ein Handwerk erlernt zu haben, nach einem VHS-Kurs und ein paar Videos auf YouTube, selbst ein komplettes Badezimmer verfliesen. Ein Foto davon findest du in der Galerie. Dies war zudem mein erstes Mal Fliesen Verlegen.

Der schwierige Weg:

Hast du keine Möglichkeit einen Kurs zu besuchen, absolut kein Vertrauen in deine eigenen Fähigkeiten und niemandem im Netzwerk, der dir das Fliesen Verlegen beibringt, kannst du nach einem Fliesenleger suchen.

Beauftrage einen Fliesenleger und versuche dir so viel wie möglich bei seiner Arbeit abzuschauen.

Unter Umständen ergibt sich daraus ein besseres Verhältnis für weitere Kleinaufträge.

Die Suche nach einem Fliesenleger mit Handschlagquailtät, der mehrmals pro Jahr in kürzester Zeit verfügbar ist, dem du den Wohnungsschlüssel anvertraust und das Verhältnis von Preis-Leistung stimmt, ist äußerst schwierig.

Verfügbare Fliesenleger und viele andere Handwerker sind in Österreich, sowie im angrenzenden Ausland schwer zu finden.

Wartezeiten bis zu einem halben Jahr und Mindestauftragsvolumen sind dabei keine Seltenheit.

Auf ganzheitliche Bäder-Lösungen zurückzugreifen und dabei große Sanitär- oder Installateurbetriebe zu beauftragen, wird deine Rendite sehr stark belasten.

Hier solltest du Professionisten beauftragen:

  • Planungs- und Maßküchen

  • Elektroinstallationen

  • Heizung, Sanitär und Leitungen

Diese drei Bereiche erfordern viel Zeit und Wissen. Sie können dir im schlimmsten Fall deine Existenz kosten. Das Verhältnis von Rendite und Risiko ist äußerst schlecht.

Hier einige Schlagzeilen aus den Medien:

Bewohnerin erleidet Stromschlag in der Dusche und trägt lebenslange Folgeschäden davon.

Gasexplosion in Wohngebäude im 12. Wiener Gemeindebezirk.

Wasserschaden durch grobe Fahrlässigkeit verursacht finanziellen Schaden von mehreren Hunderttausend Euro.

Praxistipps für Ankauf, Renovierung und Vermietung:
Elektroprüfbericht:

Dies ist ein Attest, welches ein befähigter Elektrikerbetrieb ausstellt.

Es bestätigt die Mängelfreiheit der Elektrik.

Im Idealfall besteht ein aktuelles Attest bereits beim Ankauf der Wohnung. Jedenfalls solltest du vor der Vermietung ein Attest erstellen lassen.

Firmen anstatt Pfuscher:

Ohne Rechnung und Fachkenntnisse der Handwerker, fallen sämtliche Schadensersatzansprüche durch Mängel auf den Eigentümer zurück. Wenn du aus kostentechnischen Gründen unbedingt einen Pfuscher beauftragen musst, suche ihn sorgfältig aus und beobachte alle seiner Arbeitsschritte.

Raucherwohnungen: 

Den Ruß- und Nikotinbelag in Raucherwohnungen kannst du durch das Streichen der Wände mit Spezialfarbe leicht eliminieren. Allerdings sollten sämtliche Möbel entsorgt werden, da sie den Zigarettenrauch angenommen haben. Auch Holzböden sind oft vom Gestank betroffen.

Entscheidest du dich also für eine Raucherwohnung, renoviere zumindest die Wohnräume zur Gänze und tausche alle Möbel aus.

Altbau:

Der Tausch von alten Bleirohren und damit verbundene Arbeiten sind zeit- und kapitalintensiv.

Bei der Hausverwaltung können diesbezüglich Informationen eingeholt werden.

Bauliche Änderungen:

Fenstertausch, Wände Einreißen und -ziehen, Balkon- oder Loggiaanbau etc. erfordern neben der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft meist auch zusätzlich teure Gutachten für Statik und Co. 

Gebäude:

Dach, Fassade und Wärmedämmung, Keller- und Stiegenhausrenovierung lassen die Betriebskosten explodieren.

Die Betriebskosten für Erhaltung und Verbesserung des Gebäudes (in der Betriebskostenabrechnung meist unter EVB/Rücklagen/Instandhaltungsfonds zu finden) sind vom Eigentümer zu tragen.

Sind zu geringe Rücklagen vorhanden, wird ein separates Darlehen aufgenommen. Manche Darlehen können mit einer saftigen Einmalzahlung getilgt werden, andere belasten die Betriebskosten für die nächsten 20 Jahre.

Hochhäuser und Mehrfamilienhäuser:

Für die neue Fassade oder Wärmedämmung in Hochhäuser werden Firmen mit Spezialausrüstung wie bspw. Gerüsten, etc. engagiert. Die Kosten eines solchen Vorhabens steigen schnell ins unermessliche.

Bei Mehrfamilienhäusern, wo eine Wohneinheit bereits einen hohen einstelligen oder sogar zweistelligen Prozentsatz der Eigentümergemeinschaft darstellt, kann das neue Dach enorm hohe Kosten darstellen.

Dachgeschosswohnungen:

Dachgeschosswohnungen sind meist nachträglich zu Wohnraum umgebaut worden. Noch heute stellt dies für Investoren eine lukrative Möglichkeit da, günstigen Wohnraum zu erschaffen.

Da das Wohnen in diesem Teil des Gebäudes ursprünglich nicht geplant war, sind die Isolierungen oft unzureichend oder fehlend.

Die unmittelbare Nähe zum Dach bringt weitere Nachteile zu jeder Jahreszeit. Im Winter steigen die Heizkosten. Im Sommer ist es ohne Klimaanlage unerträglich. Im Frühling und im Herbst wird das undichte Dach saniert.

Ursprünglich sind Dachböden (Lofts) ausgebaut worden, um günstigen Wohnraum zu erschaffen. Im Jahr 2020 ist das Gegenteil der Fall.

Erdgeschosswohnungen:

Hochwasser und Überflutungen durch Wetterextreme treten in Zukunft häufiger auf.

Erdgeschosswohnungen in der Nähe von Gewässern können dabei eine schlechte Investition darstellen.

Der Klimawandel ist langfristig im Bereich der Immobilien nicht zu unterschätzen.

Wohnungen im Zentrum von Ballungsräumen:

Laut einer Studie der technisch-naturwissenschaftlichen Universität Zürich wird Wien in den nächsten Jahren bis zu 8 Grad wärmer werden. Wohnen ohne Klimaanlage wird zur Qual. Nachrüstungen von Klimaanlagen oder Standgeräte sind äußerst teuer bzw. wenig effektiv. Wohnungen außerhalb vom Zentrum sind in der Regel um einige Grad kälter.

Immobilienpreise:

Preise, die in online Inseraten zu finden sind, sind meist wenig aussagekräftig.

Der tatsächliche Preis, zu dem Objekte gekauft werden, hängt stank von Angebot und Nachfrage ab, ist intransparent und schwer nachzuvollziehen.

Der Preis, der im Inserat genannt wird, ist in den wenigsten Fällen jener Preis, zu dem die Immobilie gekauft wird.

Selbst Werte von überregionalen Maklerunternehmen stellen nur einen Indikator dar. Auch Preise aus dem Grundbuch sind zu einem geringen Anteil verfälscht.

Im Jahr 2020 ist es immer noch möglich Kaufpreise zu manipulieren. (Barablöse, Küche und Inventar gesondert vom Objekt kaufen, etc.)

Pi mal Daumen kannst du mit Schwankungen von -25 bis +10 % des Objektpreises vom Inserat ausgehen.

Bei gerichtlichen Zwangsversteigerungen sind in seltenen Fällen niedrige Preise zu erzielen, als bei Objekten, die direkt am Markt sind.

Du kannst deinen persönlichen Objektfilter so einstellen, dass du gezielt nach Objekten suchst, die mit deinem Kapital, abzüglich ca. 10 bis 25 % vom Inserat-Preis, tatsächlich zu kaufen wären.

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