• Nico

Eike´s Selfmade Dachboden-Sanierung

Person:

Eike ist 30 Jahre jung, lebt gemeinsam mit seiner Frau in Deutschland und stammt laut eigenen Angaben aus ärmlichen Verhältnissen. Er hat weder ein Handwerk erlernt, noch andere Erfahrungen mit Immobilien.

Sein Schwiegervater besaß einige Immobilien und riet Eike und seiner Frau ebenfalls welche anzuschaffen. Alles, was Eike heute kann und an Wissen mitbringt, hat er von seinem Schwiegervater durch Mitarbeit gelernt. Seinem Schwiegervater hat er bei einigen Sanierungen tatkräftig unterstützt.


Nach einigen Jahren erwarb der Leiharbeiter seine erste eigenen Immobilie. Er kaufte ein Haus, dass er später vermieten wollte. Nach dem viermonatigen Sanieren des Hauses, gemeinsam mit seinem Schwiegervater, hatten sie einen Mehrwert durch Eigenregie von mehr als € 100.000,- erwirtschaftet und eine Menge Spaß dabei gehabt. Die Sanierung zog sich von der Badezimmer-Sanierung, über den Tausch von Rohren und Leitungen bis hin zum Dach.


Eike hat heute 13 Einheiten im Bestand, die er gekauft, renoviert und vermietet hat, sowie sich sehr gerne selbst um die Instandhaltung kümmert. Zusätzlich hat er sich im Thema Steuern schlau gemacht und ein Kleingewerbe im Dienstleistungsbereich angemeldet.


Objekt:

Das Objekt befindet sich in Schleswig Holstein, ca. 30 Minuten von Hamburg entfernt.

Der 55 m2 große Dachboden wurde 1960 erbaut und vor 14 Jahren das letzte Mal renoviert bzw. war sichtlich stark renovierungsbedürftig.

Der Dachboden wurde durch Elektroheizkörper und einen Pelletsofen beheizt.

Kaufpreis: € 100.000,-


Die Nettomiete für die sanierte Dachgeschosswohnung beträgt € 600,-.

Zusätzlich vermietet Eike ein damit verbundenes Carport um € 25,-.


Vorher
Nachher

Renovierung: Die Gesamtkosten für die Renovierung betrugen ca. € 12.000,-.

Der Zeitaufwand der Renovierung betrug ca. 6 Wochen.

Eike hatte zwei Helfer, sowie seine Frau, ihre Freundin und einen Nachbarn, die ihn ebenfalls tatkräftig unterstützt haben.


Heizung:

Der Umbau zur Gasheizung inkl. der Heizungsanlage kostete € 4.000,-.

Eike hat sich nach mehreren Überlegungen dazu entschlossen, eine neue Gasheizung zu installieren und den Gasanschluss in der Wohnung darunter anzuhängen.

Sämtliche Rohre hat er selbst gepresst und unter dem Spitzboden verlegt.

Ein Installateur hat ihm den Gasanschluss laut Vorschrift angeschlossen und einen extra Gaszähler für die Dachgeschosswohnung verbaut.


Badezimmer:

Im Badezimmer wurden lediglich die Fliesen am Boden und im Duschbereich getauscht, da die alten Fliesen in Ordnung waren.

In der Wohnung ist zusätzlich ein kleines Gäste-WC vorhanden, welches nicht anhand von Bildern dokumentiert ist. Diesen Raum hat Eike neuen Glanz verliehen, in dem er ihn gestrichen und gebrauchte Designer-Waschtische mit neuen Armaturen angebracht, sowie einen Leiterheizkörper verbaut hat.


Küche

Die Küche hat er um € 420,- auf ebay-Kleinanzeigen gekauft.

Die Türen der Hängeschränke hat er als Abschlussblenden verbaut und weiß laminierte Regalbretter als Sockelleisten verwendet.

Zusätzlich hat er eine neue Arbeitsplatte montiert und die gesamte Küche versteift.

Die Dunstabzugshaube hat er bei Amazon gekauft und ebenfalls selbst eingebaut.


Wände:

Die Wände des Dachbodens waren sichtlich schief und renovierungsbedürftig.

Eike hat 12,5mm dicke Rigipsplatten (Gipskartonplatten) verwendet, diese verschraubt und die Fugen mit Spachtelmasse ausgefüllt.

Danach hat er die Rigipsplatten geschliffen und Malervlies an den Rigipsplatten angebracht.


Falls Rigipsplatten gestrichen werden, sollten sie unbedingt vorher haftgrundiert werden, da sich die Platten sonst stark mit Farbe ansaugen und es zu Unebenheiten oder Flecken kommen kann.


Boden-Dielen:

Auch die Dielen waren sehr schief und teilweise auf Stößen verlegt. Das Trittgefühl war spürbar schlecht und die Dielen knarrten.

Eike hat die Dielenstöße gehobelt und anschließend mit OSB-Platten (Grobspanplatten) ausgelegt, um eine gerade Fläche zu bekommen. Diese hat er mit ca. 500 Schrauben verschraubt, damit beim Begehen des Bodens keine Geräusche mehr zu hören sind.

Darüber hat er eine 5mm dicke Trittschalldämmung angebracht und anschließend das Laminat verlegt. Er verwendete Parador Laminat:


Hier die vorher-nachher-Bilder der einzelnen Räume:

Badezimmer



Küche





Schlafzimmer





Wohnzimmer



Eike hat mit der Sanierung seines eingekauften Dachbodens nicht nur attraktiven Wohnraum geschaffen, sondern auch gezeigt, was durch eigene harte Arbeit zu erreichen ist.


Nicht nur Eike verdient gutes Geld mit der Aufwertung von Dachböden:

René Benko, der österreichische Milliardär und Immobilien-Tycoon begann seine Karriere bereits im Alter von 17 Jahren mit dem Ausbau von Dachböden zu Luxuswohnungen.

Der 1977 geborene Tiroler gründete das heute größte private Immobiienunternehmen Österreichs, die Signa Holding.


Auch heute noch stellt der Dachbodenausbau bzw. die Erweiterung des Dachbodens zu Wohnraum eine lukrative Möglichkeit dar, um schnelles Kapital zu erwirtschaften.

Durch die vielfältigen und enormen Aufwertungsmöglichkeiten eigenen sich Dachböden gut als Fix & Flip Objekte.

Dachboden erfordern im Vergleich zu normalen Wohnungsrenovierungen zusätzliches Wissen. Besonders beim Ausbau von Rohdachböden stellen neben der Bereitstellung von Wasser, Strom und Heizung auch die adäquate Dämmung des Raumes Schwierigkeiten dar.


Die folgende Lektüre zeigt nicht nur, wie du Dachböden zu architektonischen Hinguckern umfunktionierst, sondern bietet auch technisches Know-how und stellt ein Analysetool für kleine Machbarkeitsstudien dar.


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