• Nico

Einfamilienhaus geerbt?

Ich möchte dir hier drei Möglichkeiten vorstellen, die vom rein finanziellen Standpunkt gesehen, am interessantesten sind.


Grundsätzlich macht es Sinn, dass du die geerbte Immobilie durch Renovierung aufwertest, bevor du dich für eine der drei Möglichkeiten entscheidest.


Wenn du noch eine Schippe drauflegen möchtest, renovierst du die Immobilie bereits bevor du sie erben wirst. So sparst du Zeit, Kosten und Rendite-Entgang durch Leerstand.


1. Einfamilienhaus vermieten

Das Einfamilienhaus zu vermieten ist die einfachste Möglichkeit, schnell Geld mit der Immobilie zu verdienen.


Ein Vorteil dabei ist, dass das Vermieten von Einfamilienhäusern nicht dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt, welches sehr stark für den Konsumenten ausgelegt ist. Es gilt das ABGB.

Im Mietvertrag können nicht nur Miete und Kündigungsfristen frei gewählt werden, sondern auch Reparaturen, Wartungen und Erhaltungspflichten können großteils frei vereinbart werden.

Wird bspw. die Heizung kaputt oder der Dachstuhl muss saniert werden, kann per Mietvertrag der Mieter in die Pflicht genommen werden.

Ein top Mietvertrag vom Rechtsanwalt ist empfehlenswert.

Ein weiter Vorteil ist, dass du sehr hohe Mieteinnahmen erzielen kannst, ohne Finanzierungskosten und Betriebskosten für Hausverwaltung etc. decken zu müssen.


Vermietest du das Haus um € 1.200,- pro Monat, ist es ausreichend eine Rücklage für Steuern, Renovierung, etc. zurückzulegen. Du hast somit ca. € 1.000,- pro Monat frei zur Verfügung.

Die Miete erhöht dir nicht nur dein Spaßgeld, sondern auch die Haushaltsrechnung der Bank verbessert sich. Du bist durch die Sicherheit der Realität, sowie dein höheres monatliches Einkommen besser finanzierbar.


Der Nachteil bei der Vermietung ist, dass du keinen Fremdkapital-Hebel hast.

Wenn du ein Einfamilienhaus mit Marktwert von ca. € 240.000,- erbst und vermietest, hast du bei € 1.200,- monatlich 6% Rendite. Dafür opferst du aber den Hebeleffekt.

Bist du vergleichsweise jung und möchtest langfristig Kapital aufbauen, werden dir die zwei anderen Möglichkeiten besser gefallen.


2. Einfamilienhaus verkaufen - mehrere Wohnungen kaufen

Verkaufst du das Einfamilienhaus um € 240.000,- kannst du das Eigenkapital dafür verwenden, um mehrere Wohnungen in verschiedenen Gebäuden, Lagen, Städten etc. zu kaufen.


Kaufst du bspw. 5 Wohnungen á durchschnittlich € 48.000,- kannst du einen enormen Anteil an Fremdkapital finanzieren und hast durch den hohen Eigenkapital-Anteil auch guten positiven Cashflow.

Am lukrativsten ist es, eine alte und hässliche Wohnung nach der anderen zu kaufen, sie zuerst aufzuwerten und erst dann zu vermieten.


Stellt das investierte Eigenkapital von € 240.000,- bspw. einen Prozentsatz von 30% dar, könntest du 70% bzw. € 560.000,- an Fremdkapital durch die Bank hebeln.


Nach 20 Jahren hast du die 5 Wohnungen abbezahlt und kannst sie, ausgehend von einer jährlichen Wertsteigerung von 2%, um ca. € 1.200.000,- verkaufen.

Aufwertungen durch eigene Renovierung, sowie monatlicher Cashflow sind hier noch nicht berückichtigt.


Vorteile:

Fremdkapital-Hebel

Gute Finanzierbarkeit der Bank durch hohen Eigenkapital-Anteil

Risikosplittung durch mehrere Objekte


Nachteile:

Hohe Kauf-Nebenkosten durch mehrere Objekte

Hoher Zeit- und Arbeitsaufwand für Objektsuche, Renovierung, Vermietung

Hoher laufender Aufwand als Vermieter mehrerer Wohneinheiten


3. Einfamilienhaus verkaufen - ein Mehrfamilienhaus kaufen

Verkaufst du das Haus um € 240.000,- kannst du ein altes Mehrfamilienhaus kaufen, renovieren und vermieten oder ein dein eigenes Mehrfamilienhaus erbauen lassen und vermieten.

Wieder nimmst du das Eigenkapital des verkauften Einfamilienhauses und finanzierst 70 bis 80 Prozent für das Mehrfamilienhaus über die Bank.


Bei dieser Möglichkeit ist die Rendite am höchsten.

Allerdings setzt du dabei alles auf eine Karte und hast keine Risikostreuung.


Kaufst du ein renovierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus, benötigst du viel Zeit und sehr viel Know-how für Renovierungen, sowohl am Gebäude als auch für das Wohnungsinnere.

Hast du schwerwiegende Fehler beim Objektkauf begangen oder die Renovierung verpfuscht, kannst du dadurch viel Geld verlieren.

Auf der anderen Seite warten natürlich enorm hohe Renditen.


Baust du ein neues Mehrfamilienhaus, sind die Renditen vielleicht nicht so hoch wie bei der vorigen Variante, allerdings kannst du dich in diesem Projekt selbst verwirklichen und deine eigenen Immobilien kreieren.

Mit einem erfahrenden Architekten an der Hand, kannst du gemeinsam ein Gebäude nach deinen Vorstellungen erbauen lassen und Menschen ein sehr attraktives, neues Zuhause bieten.

Die Nachteile hierfür sind Kosten für Bau, Planung, Grundstück, etc., sowie der Entgang von Miete während der Bauzeit.

Auch beim Bau mit einem Architekten kann eigenes schief gehen und das finanzielle Risiko ist nicht gestreut.



Rendite bei Wohnungen und Mehrfamilienhäusern:

Die Rendite stellt das Verhältnis von Kaufpreis zur jährlichen Miete da.


Grundsätzlich solltest du Renditen bei Wohnungen von 4 bis 6 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern von 8 bis 12 Prozent erwirtschaften.


Vermietest du eine Wohnung mit € 130.000,- Marktwert, solltest du bspw. eine jährliche Rendite von € 6.500,- erwirtschaften. Dies sind 5 % bzw. € 541,67 monatliche Miete.


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