• Nico

Wie bekomme ich eine passende Finanzierung?

Aktualisiert: März 30

Momentan ist es aufgrund der wirtschaftlichen Lage recht einfach Finanzierungen für Immobilien zu bekommen. Durch Portale wie durchblicker.at ist es sogar online möglich, ziemlich detaillierte Finanzierungsangebote von verschiedenen österreichischen Banken zu erhalten.


Maßgeschneiderte Konditionen und rasche Finanzierungszusagen für deine Investitionsprojekte bekommst du meiner Meinung nach noch immer bei deiner Hausbank.


1. Haushaltsrechnung

Deine Haushaltsrechnung muss zeigen, dass du dir die monatliche Kreditrate leisten kannst. Der Überschuss deiner monatlichen Einnahmen abzüglich deiner monatlichen Ausgaben muss die künftige Kreditrate auf jeden Fall abdecken können.


Die Haushaltsberechnung bezieht sich nicht auf die Zukunft. Eventuelle künftige Mieteinnahmen werden hier nicht zu deinen Einkünften addiert.*

Das Kreditrate soll auch gedeckt werden können, wenn du keine Einnahmen hast.


Haushaltsrechnungen beinhalten vorgeschriebene Pauschalen für Auto, Lebensmittel, Kinder, etc.

So kann die Bank feststellen, wie viel Geld sie dir im Falle eines Kredit-Ausfalls pfänden darf, so dass deine notwendigen Lebenshaltungskosten nicht angegriffen werden.


Du kannst deine Haushaltsrechnung auf zwei Arten verbessern:

1. Einkommen erhöhen

2. Ausgaben reduzieren


2. Eigenkapital

Jede Bank hat eigene Systeme bzw. Rechnungen zur Bewertung von Immobilien.


Kaufst du eine Wohnung zum momentanen Marktwert von € 120.000,- ein, kann es passieren, dass die Bank das Objekt mit lediglich € 95.000,- bewertet. Dies ist der errechnete Wert der Bank, mit dem sie ihre Finanzierung im Falle einer Zwangsversteigerung absichert.

Das Delta von € 25.000,- musst du dann selbst in Form von Eigenkapital aufbringen, denn auf diesem Betrag würde die Bank im Falle der Versteigerung sitzen bleiben.


Je nachdem wie attraktiv oder unattraktiv du für die Bank bist, wie viele Sicherheiten du vorweisen kannst und welche Erfahrungen mit dir als Kunde gemacht wurden, kannst du Wohnungen zu einem variierenden Anteil fremdfinanzieren.

Bist du für die Bank unattraktiv, bekommst du eventuell nur 70 % deiner Gesamtkosten durch die Bank finanziert.

Bist du hingegen ein Top-Kunde, kannst du auch 120 %, also das Objekt, die Nebenkosten und die Renovierung fremdfinanzieren.

Kaufst du eine Immobilie weit unter dem Marktwert bzw. Verkehrswert ein, steigt natürlich auch der mögliche Finanzierungsanteil der Bank.


3. Eckdaten zu Wohnung und Gebäude

Wie bereits oben beschrieben, ist es wichtig, dass die Bank die Immobilie möglichst hoch bewertet.

Deshalb solltest du deiner finanzierenden Bank so viele Eckdaten wie möglich bereitstellen.

Dazu gehören nicht nur Gebäude, Lift und Keller, sondern auch Fenster, Einbauküche, etc.


4. Projektplanung

Damit du die Bewertung der Bank erhöhen kannst, solltest du einen detaillierten Plan vorlegen. Der Plan sollte darstellen, welche Teile der Wohnung du aufwertest und welche Kosten damit verbunden sind. Darunter fallen zum Beispiel neue Türen, Badezimmer, Böden, etc.

Durch deinen Businessplan für das Objekt kannst du der Bank nicht nur zeigen, dass Finanzen ein geübtes Thema für dich sind, sondern auch, dass du die Immobilie weiter aufwertest. Zusätzlich kannst du deine geplante, realistische Cashflow-Rechnung anführen.


5. Persönlicher Eindruck und Kundenhistorie

Dein persönlicher Eindruck ist wichtiger als du denkst. Hat der Banker sein Soll an Krediten bereits vergeben und du bist unsympathisch, unprofessionell und inkompetent, wird er sich freiwillig keinen solchen Kunden aussuchen.

Deine Historie ist ebenfalls ein wichtiger Punkt.

Du sollltest dein Konto nicht überziehen. Niemals.

Und wenn es, warum auch immer doch mal passiert, dann solltest du dies wissen, deinen Bankberater im Voraus darüber informieren und darlegen, ab wann dein Konto wieder gedeckt ist.

Bereits abbezahlte Kredite, sowie sämtliche Produkte wie Sparbücher, Wertpapierdepots, etc. machen dich natürlich zu einem besseren Bankkunden und stellen Sicherheiten dar.


Eine Hausbank?

Natürlich ist es auch möglich, mehrere Hausbanken zu haben.

So kannst du zwei gute Angebote miteinander vergleichen und hast eine gute Alternative, falls eine deiner Hausbanken dir aufgrund neuer Risikoauflagen oder anderer diverser Gründe deine Objekte nicht mehr finanzieren möchte.

Allerdings solltest du früh damit beginnen, bei zwei Hausbanken Konten mit möglichst viel Zahlungsfluss zu besitzen.

Hier kannst du deiner Kreativität freien Lauf lassen und versuchen, dass du auf jedem der Konten für den täglichen Zahlungsverkehr möglichst viele Eingänge und wenige Ausgänge verbuchst.


*Verschiedene Banken bewerten Mieteinnahmen unterschiedlich:

Du musst wissen, wie deine Bank Mieteinnahmen bewertet, damit du endlose Finanzierungen bekommst.

Manche Banken bewerten Mieteinnahmen lediglich mit 50 %, manche mit 75 %, einige aber auch mit bis zu 100 %. Banken sind vorsichtig geworden und versuchen das Risiko für Leerstand, Renovierungen etc. bereits in deinen Einnahmen durch Risikoabschläge zu berücksichtigen.

Hast du einen tatsächlichen monatlichen Überschuss durch deine Mieteinnahmen, kann dies für die Bank, aufgrund der Risikoabschläge dennoch ein negatives Ergebnis bedeuten.

Dies ruiniert dir dann deine Haushaltsrechnung und du bist irgendwann nicht weiter finanzierbar.


Banken haben auch unterschiedliche Rechnungen für deine monatlichen Einnahmen aus unselbstständiger Tätigkeit. Einige ziehen das 13. und 14. Gehalt für die monatliche Haushaltsrechnung heran. Manche aber auch nicht. Das selbe gilt für Boni, variable Gehaltsbestandteile, etc.


Als Selbstständiger kann es zusätzlich schwieriger werden eine Finanzierung zu bekommen, da die Einkünfte stark variieren. Hier musst du konstante Geschäftszahlen vorlegen können. Als Unternehmer versuchst du in der Regel natürlich, so wenig Gewinn wie möglich zu erwirtschaften.


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